Дарение квартиры близкому родственнику обходится дешевле, чем принято думать: налога нет, а обязательные расходы сводятся к государственной пошлине за регистрацию — 4000 рублей, если кадастровая стоимость не превышает 20 миллионов. Нотариус для целой квартиры не нужен, и это главная экономия. Он обязателен только при дарении доли, и тогда к пошлине добавляется тариф, который зависит и от суммы сделки, и от степени родства.
Считаем расходы на дарение квартиры: нужен ли нотариус, сколько составит его федеральный тариф, пошлина за регистрацию и налог у одаряемого.
Нотариальный тариф показан только в федеральной части: по статье 22 Основ о нотариате к нему добавляется региональный тариф, который устанавливается в каждом субъекте отдельно. Налог посчитан по базовой ставке 13% как ориентир — итоговая ставка зависит от общего дохода одаряемого за год.
Нужен ли нотариус
Ответ зависит от того, что именно вы дарите.
| Что дарят | Нотариус |
|---|---|
| Квартира целиком, одним собственником | Не требуется, достаточно простой письменной формы |
| Доля в праве общей собственности | Обязателен |
| Все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке | Не требуется |
| Квартира, принадлежащая супругам совместно | Нужно нотариальное согласие супруга на сделку |
Правило о долях установлено частью 1.1 статьи 42 закона о государственной регистрации недвижимости: сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению, кроме случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли одной сделкой. Это исключение дает реальную экономию: если квартира принадлежит, например, матери и отцу по половине и они вместе дарят ее ребенку одним договором, нотариус не нужен.
Обратите внимание: даже когда нотариус не обязателен, к нему можно обратиться добровольно. Но стоит это столько же, сколько обязательное удостоверение, и обычно оправдано только при сложных обстоятельствах — конфликте в семье, сомнениях в дееспособности дарителя, риске оспаривания.
Что обязательно написать в дарственной
Слово «дарственная» в законе не используется: по ГК это договор дарения. Определение дано в ст. 572 ГК — одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне вещь в собственность. Ключевое слово здесь «безвозмездно»: при наличии встречной передачи вещи, права или встречного обязательства договор дарением не признается, и к нему применяются правила о притворной сделке.
| Что указать | Почему это существенно |
|---|---|
| Предмет: адрес, кадастровый номер, площадь | Без точного описания объекта договор не считается заключенным |
| Безвозмездность передачи | Отсутствие этого признака превращает сделку в куплю-продажу или мену |
| Стороны и их данные | Нужны для регистрации перехода права |
| Основание права дарителя | Выписка из ЕГРН или иной правоустанавливающий документ |
| Отсутствие встречных обязательств | Условие о содержании дарителя или оплате делает сделку оспоримой |
По ст. 574 ГК дарение может быть совершено устно, когда дар передается сразу, но для недвижимости это не работает: договор составляется письменно, а право переходит с момента государственной регистрации. Обещание подарить в будущем тоже должно быть оформлено письменно, иначе юридической силы оно не имеет.
Нотариальное заверение по желанию сторон возможно, но для квартиры целиком не обязательно. Правовое последствие нотариального удостоверения — повышенная доказательная сила документа, что имеет значение при риске оспаривания.
Нотариальный тариф: сколько и от чего зависит
Размеры федерального тарифа установлены статьей 22.1 Основ законодательства о нотариате. Для сделок по отчуждению недвижимости они такие.
| Кому дарят | Сумма сделки | Тариф |
|---|---|---|
| Супругу, родителям, детям, внукам | До 10 млн рублей | 3000 ₽ плюс 0,2% оценки |
| Супругу, родителям, детям, внукам | Свыше 10 млн рублей | 23 000 ₽ плюс 0,1% от суммы свыше 10 млн, но не более 50 000 ₽ |
| Другим лицам | До 1 млн рублей | 3000 ₽ плюс 0,4% суммы |
| Другим лицам | От 1 до 10 млн рублей | 7000 ₽ плюс 0,2% от суммы свыше 1 млн |
| Другим лицам | Свыше 10 млн рублей | 25 000 ₽ плюс 0,1% от суммы свыше 10 млн; по жилью — не более 100 000 ₽ |
Это только федеральная часть. По статье 22 Основ оплата нотариального действия складывается из федерального тарифа и регионального, который устанавливается в субъекте, — поэтому итоговый счет у нотариуса будет выше табличных значений. Региональную часть уточняйте в нотариальной палате своего региона: она зависит и от вида действия, и от того, выезжал ли нотариус.
Два разных перечня родственников: где легко ошибиться
Это главная ловушка темы. Налоговый кодекс и Основы о нотариате определяют «своих» по-разному, поэтому брат, которому не нужно платить налог, у нотариуса заплатит как посторонний.
| Родство | Освобождение от НДФЛ | Льготный нотариальный тариф |
|---|---|---|
| Супруг | Да | Да |
| Родители и дети, включая усыновителей и усыновленных | Да | Да |
| Дедушка, бабушка и внуки | Да | Только внуки |
| Братья и сестры, полнородные и неполнородные | Да | Нет, тариф как другим лицам |
| Дяди, тети, племянники, двоюродные | Нет | Нет |
Для налога перечень задан пунктом 18.1 статьи 217 Налогового кодекса: доходы в порядке дарения освобождаются, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу, а именно супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры.
Для нотариального тарифа подпункт 1 пункта 1 статьи 22.1 Основ перечисляет уже другой круг: супруг, родители, дети, внуки. Братьев, сестер и дедушек с бабушками в нем нет, то есть сделка между братьями удостоверяется по ставкам «для других лиц». При дарении доли стоимостью 5 миллионов рублей разница ощутимая: 13 000 рублей по льготной ставке против 15 000 по общей, и это только федеральная часть.
Государственная пошлина за регистрацию
Пошлина платится всегда, независимо от того, был нотариус или нет. Размеры установлены подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса и с 2025 года зависят от кадастровой стоимости.
| Кадастровая стоимость объекта или доли | Пошлина |
|---|---|
| Не определена или не превышает 20 млн рублей | 4000 ₽ |
| Превышает 20 млн рублей | 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽ |
При дарении доли берется не вся кадастровая стоимость квартиры, а ее часть, соответствующая размеру доли. Поэтому половина квартиры с кадастровой стоимостью 30 миллионов дает базу 15 миллионов — то есть пошлина остается 4000 рублей.
Платит пошлину тот, кто обращается за регистрацией, — на практике обычно одаряемый, поскольку регистрируется переход права к нему. Распределить расходы между сторонами можно как угодно, но для Росреестра важен сам факт уплаты.
Налог: кто не платит и сколько платит остальной
Дарение недвижимости — исключение из общего правила о том, что подарки между людьми не облагаются налогом. Пункт 18.1 статьи 217 прямо выводит недвижимость из-под освобождения, и дальше все зависит от родства.
- Близкий родственник по перечню Налогового кодекса не платит ничего и налоговую декларацию по этому доходу не подает;
- все остальные платят налог на доходы физических лиц с полученной выгоды. База определяется кадастровой стоимостью подаренного объекта;
- декларацию подает одаряемый — именно он получил доход. Даритель не платит ничего ни в каком случае: он не получает дохода, а передает имущество;
- освобождение не применяется к доходам лиц, имевших в течение хотя бы одного дня налогового периода статус иностранного агента, — эта оговорка добавлена в тот же пункт.
Отсюда практическое следствие: дарение между дальними родственниками почти всегда дороже продажи по оформлению — не из-за пошлин, а из-за налога. Сравнивать варианты стоит до подписания договора, а не после.
Как оформить дарение без нотариуса
Если дарится квартира целиком, порядок простой и укладывается в несколько шагов.
- Составьте договор дарения в простой письменной форме в трех экземплярах: по одному каждой стороне и один для Росреестра. Обязательно укажите кадастровый номер, адрес, площадь и то, что квартира передается безвозмездно;
- подготовьте документы: паспорта сторон, документ о праве дарителя, нотариальное согласие супруга, если квартира в совместной собственности, согласие органа опеки, если затронуты интересы несовершеннолетнего;
- оплатите пошлину — 4000 рублей при кадастровой стоимости до 20 миллионов;
- подайте заявление о регистрации перехода права: через любой центр государственных услуг, по электронным каналам с усиленной квалифицированной подписью либо через нотариуса, если он удостоверял сделку;
- получите выписку из реестра недвижимости. Право собственности одаряемого возникает с момента государственной регистрации, а не с даты подписания договора;
- если одаряемый не близкий родственник, он подает декларацию в следующем году и платит налог.
Договор не требует указания цены: дарение безвозмездно, и упоминание встречной оплаты превращает его в притворную сделку. По этой же причине в договор нельзя включать условие о содержании дарителя или о сохранении за ним права проживания в обмен на квартиру — для таких отношений существуют другие конструкции, например рента.
Регистрация: документы, сроки, способы подачи
Процедура одинакова независимо от того, был нотариус или нет: право возникает только после внесения записи в ЕГРН.
| Куда поданы документы | Срок регистрации |
|---|---|
| Напрямую в орган регистрации прав | 7 рабочих дней |
| Через многофункциональный центр | 9 рабочих дней |
| Кадастровый учет в органе регистрации | 5 рабочих дней |
Что входит в основной комплект: договор в трех экземплярах, паспорта сторон, документ о праве дарителя, справка о зарегистрированных лицах при необходимости, нотариальное согласие супруга для совместно нажитого жилья, подтверждение уплаты госпошлины. Копии снимать заранее не нужно — сотрудник сверяет оригиналы и возвращает их.
Способы подачи: лично в центре государственных услуг, в электронном виде с усиленной квалифицированной подписью, через нотариуса, если он удостоверял сделку, либо по почте — но тогда подписи на заявлении должны быть засвидетельствованы нотариально, а это дополнительные расходы и время. Итогом становится выписка из ЕГРН: именно она подтверждает право нового собственника, отдельного свидетельства с 2016 года не выдают.
Дарение дома, участка и доли в них
С жилым домом действует правило единства судьбы: подарить дом отдельно от земли под ним нельзя, если участок принадлежит дарителю. По ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
- Дом и участок в собственности дарителя — оформляются одним договором, в предмете описываются оба объекта со своими кадастровыми номерами;
- участок в аренде — к одаряемому переходят права по использованию части участка, занятой домом;
- доля в доме — требуется нотариальное удостоверение, как и по квартире;
- дом без оформленного участка — сначала регистрируется право на землю, иначе в регистрации откажут или возникнут споры в будущем;
- пошлина считается по каждому объекту отдельно: за дом и за участок.
Хороший порядок действий такой: сначала заказать выписки из ЕГРН на дом и на участок, убедиться, что границы установлены и обременений нет, и только потом готовить договор. Отсутствие межевания само по себе сделку не блокирует, но создает риск спора с соседями уже для нового собственника.
Дарение ребенку: кто подписывает договор
Подарить квартиру ребенку можно, и это частый случай. Но подписывает договор не всегда он сам — все зависит от возраста.
| Возраст одаряемого | Кто действует |
|---|---|
| До 14 лет | Сделку от его имени совершают родители, усыновители или опекуны |
| От 14 до 18 лет | Подписывает сам, но с письменного согласия законных представителей; действительно и последующее письменное одобрение |
| С 18 лет | Самостоятельно |
Правила для малолетних установлены пунктом 1 статьи 28 Гражданского кодекса, для подростков от 14 до 18 — пунктом 1 статьи 26. Получение квартиры в дар — сделка в пользу ребенка, поэтому разрешение органа опеки для принятия дара обычно не требуется: оно нужно, когда имущество ребенка, наоборот, отчуждается или обременяется.
Важный нюанс для родителя, который дарит собственную квартиру своему же ребенку до 14 лет: он выступает в сделке дважды — как даритель и как законный представитель одаряемого. На практике нотариусы и Росреестр к такой конструкции относятся по-разному, поэтому заранее уточните в своем регионе, не потребуют ли участия второго родителя или представителя органа опеки.
И отдельно о распоряжении уже подаренным: пока ребенку не исполнится 18 лет, продать или заложить эту квартиру без предварительного разрешения органа опеки не получится. Это стоит учитывать, если жилье покупалось как временное.
Когда дарение запрещено или может быть отменено
Статья 575 Гражданского кодекса перечисляет случаи, когда дарение не допускается вовсе — кроме обычных подарков стоимостью не выше трех тысяч рублей. Квартира под это исключение, разумеется, не попадает.
- От имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями. Родитель не может подарить квартиру ребенка даже с самыми добрыми целями;
- работникам образовательных, медицинских и социальных организаций от граждан, находящихся в них на лечении, содержании или воспитании, а также от их супругов и родственников;
- лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, в связи с их должностным положением или исполнением обязанностей;
- между коммерческими организациями.
Отдельно работает статья 578: даритель вправе отменить дарение, если имело место покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил ему телесные повреждения. Если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, право требовать отмены в суде переходит к наследникам. Через суд можно добиться отмены и тогда, когда одаряемый обращается с подаренной вещью, имеющей для дарителя большую неимущественную ценность, так, что создает угрозу ее утраты.
Практический вывод для одаряемого: получить квартиру в дар — не то же самое, что купить. Основания для отмены и оспаривания у дарения шире, поэтому при любом конфликте в семье стоит заранее оценить риски, а не узнавать о них из иска.
Дарение, продажа или завещание: что дешевле
Когда речь о передаче квартиры внутри семьи, выбор обычно идет между тремя вариантами. По деньгам они различаются сильнее, чем кажется.
| Способ | Обязательные расходы | Налог | Когда переходит право |
|---|---|---|---|
| Дарение близкому родственнику | Пошлина 4000 ₽; нотариус только для доли | Нет | После регистрации |
| Дарение дальнему родственнику или посторонним | Пошлина 4000 ₽; нотариус только для доли | НДФЛ с кадастровой стоимости | После регистрации |
| Купля-продажа | Пошлина 4000 ₽; нотариус только для доли | У продавца — при владении меньше минимального срока | После регистрации |
| Завещание | Удостоверение у нотариуса, затем расходы наследников на свидетельство | Нет при наследовании | Только после смерти наследодателя |
Для близкого родственника дарение почти всегда выгоднее продажи: налога нет ни у кого, тогда как при продаже у продавца может возникнуть налог, если квартира в собственности меньше минимального срока владения. Для постороннего человека наоборот: при дарении налог платит одаряемый со всей кадастровой стоимости, и эта сумма обычно больше любых других расходов по сделке.
Завещание не создает расходов сейчас, но и не передает квартиру сейчас — наследодатель остается собственником и вправе изменить решение. Если цель в том, чтобы человек получил жилье немедленно и без риска споров с другими наследниками, работает дарение; если важно сохранить контроль за имуществом до конца жизни — завещание.
Частые ошибки
- Идут к нотариусу, когда он не нужен. Для квартиры целиком достаточно простой письменной формы, и это экономит десятки тысяч рублей;
- путают перечни родственников. Брат освобожден от налога, но льготного нотариального тарифа не получит;
- считают пошлину по цене в договоре. С 2025 года она зависит от кадастровой стоимости, а не от указанной сторонами суммы;
- берут всю кадастровую стоимость при дарении доли. Учитывается только часть, соответствующая размеру доли;
- не оформляют согласие супруга. Для совместно нажитой квартиры оно нотариальное, без него регистрацию приостановят;
- думают, что налог платит даритель. Доход получает одаряемый, он и декларирует.
Дарение между супругами и в браке
Отдельный случай — когда даритель и одаряемый состоят в браке. Здесь работает не только дарение, но и режим общего имущества, и путаница между ними порождает споры.
- Личное имущество супруга — то, что принадлежало ему до брака либо получено в дар или по наследству, — он вправе подарить второму супругу обычным договором дарения. Такой подарок становится личным имуществом одаряемого;
- совместно нажитую квартиру подарить супругу нельзя: она уже в общей собственности. Изменить режим можно брачным договором или соглашением о разделе имущества, и это другая конструкция, не дарение;
- дарение третьему лицу из общего имущества требует нотариального согласия второго супруга;
- налога между супругами нет — они входят в перечень близких родственников;
- нотариальный тариф льготный — супруг назван прямо в подп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ.
Информация, которая экономит время: если цель — закрепить квартиру за одним из супругов, сравните два варианта. Дарение подходит, когда жилье личное, а брачный договор или соглашение — когда оно общее. Покупка и наследование здесь не помогут: первая создает тот же режим общей собственности, а второе действует только после смерти.
Необходимый минимум документов для дарения между супругами тот же, что в обычном случае, плюс подтверждение личного характера имущества: договор, по которому даритель приобрел квартиру до брака, либо свидетельство о праве на наследство или прежний договор дарения.
Частые вопросы
Сколько стоит подарить квартиру сыну или дочери
Если квартира дарится целиком, нотариус не нужен: расход — только пошлина 4000 рублей при кадастровой стоимости до 20 миллионов. Налога нет, поскольку дети входят в перечень близких родственников.
Сколько стоит дарение доли
Доля требует нотариуса, поэтому к пошлине добавляется федеральный тариф: для супруга, родителей, детей и внуков — 3000 рублей плюс 0,2 процента оценки при сумме до 10 миллионов. Сверх этого нотариус берет региональную часть тарифа.
Платит ли налог одаряемый
Близкий родственник по перечню Налогового кодекса не платит и декларацию не подает. Остальные платят налог на доходы физических лиц, база считается от кадастровой стоимости.
Нужно ли согласие супруга дарителя
Да, если квартира относится к совместно нажитому имуществу: согласие оформляется нотариально. Без него регистрацию приостановят или сделку впоследствии можно оспорить.
Можно ли подарить квартиру с прописанными людьми
Да, дарение возможно, но проживающие сохраняют свои права пользования, если они основаны на законе или сохраняются по закону. Это стоит проверить до сделки: одаряемый получает квартиру вместе с такими ограничениями.
Чем дарение отличается от завещания по расходам
При дарении право переходит сразу после регистрации, расходы несет одаряемый. Завещание оформляется у нотариуса, но имущество переходит только после смерти наследодателя, и тогда возникает отдельная пошлина за выдачу свидетельства.
Можно ли отменить дарение
Договор дарения можно оспорить по общим основаниям недействительности сделок, а в отдельных случаях закон позволяет дарителю отменить дарение. Такие споры рассматривает суд, и каждый зависит от обстоятельств.
Как подать документы на регистрацию
Через центр государственных услуг, в электронном виде с усиленной квалифицированной подписью или через нотариуса, если он удостоверял сделку. Право возникает с момента регистрации.
Нужна ли оценка квартиры
Для пошлины — нет, берется кадастровая стоимость. Для нотариального тарифа оценка нужна: тариф считается от суммы сделки или оценки недвижимого имущества.
Что в итоге
Для близкого родственника дарение целой квартиры стоит 4000 рублей пошлины при кадастровой стоимости до 20 миллионов — больше обязательных платежей нет, налог не возникает. Нотариус нужен только для доли, и тогда добавляется федеральный тариф по статье 22.1 Основ плюс региональная часть. Главное, что стоит проверить до сделки: входит ли одаряемый в перечень близких родственников Налогового кодекса, потому что налог для постороннего человека превысит все остальные расходы вместе.
Нормативная база
Каждая норма в статье сверена по действующей редакции документа. Ссылки ведут на официальные тексты — их стоит проверить перед подачей документов, законодательство меняется.
- Часть 1.1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ «Нотариальное удостоверение сделок с долями»
- Статья 22 Основ законодательства о нотариате «Оплата нотариальных действий»
- Подпункт 1 пункта 1 статьи 22.1 Основ законодательства о нотариате «Размеры федерального тарифа»
- Подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса «Пошлина за регистрацию прав»
- Пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса «Доходы, не подлежащие налогообложению»
- Статья 575 Гражданского кодекса «Запрещение дарения»
- Статья 578 Гражданского кодекса «Отмена дарения»
- Статья 26 Гражданского кодекса «Дееспособность несовершеннолетних от 14 до 18 лет»
- Статья 28 Гражданского кодекса «Дееспособность малолетних»